Oude erfdienstbaarheden na vermenging opnieuw gevestigd

Je koopt een perceel grond en vervolgens ontstaat er met je nieuwe buren een geschil of je al of niet het recht hebt om hun grond te gebruiken om op je aangekochte perceel grond te komen. Met een erfdienstbaarheid kan dit worden geregeld. Maar wat als een erfdienstbaarheid tussentijds is geëindigd omdat de betreffende percelen tijdelijk in eigendom zijn geweest van één persoon en daarna weer bij verschillende eigenaren komen?

Aan de eigendom van een perceel grond kan een recht verbonden zijn waarmee een ander perceel grond (het dienende erf) kan zijn bezwaard. Een dergelijk recht noemen we een erfdienstbaarheid. Dit recht is een last van het dienende erf ten behoeve van een andere perceel grond: het heersende erf.

Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging in een door een notaris opgestelde akte. Ook door verjaring kan een erfdienstbaarheid ontstaan. Als een erfdienstbaarheid niet in de akte van levering staat of bij het Kadaster bekend is, kan de erfdienstbaarheid dus ook nog door verjaring zijn ontstaan. U moet dit dan wel kunnen bewijzen.
Een erfdienstbaarheid kan eindigen of wijzigen door opheffing of wijziging door de rechter, door afstand, door verjaring, door de werking van bijzondere wetten maar ook door vermenging.

Opheffing en wijziging door een rechter

Bij het opheffen of wijzigen van een erfdienstbaarheid door de rechter moet er sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. Die omstandigheden moeten zo erg zijn dat het noodzakelijk is om de erfdienstbaarheid te wijzigen. Waren de omstandigheden te voorzien bij het vestigen van de erfdienstbaarheid? Dan mag de rechter de erfdienstbaarheid niet wijzigen. Ook niet als de eigenaar van het dienende erf schade lijdt als gevolg van de wijzigingen.

Bestaat een erfdienstbaarheid twintig jaar? Dan kan deze worden opgeheven of gewijzigd als er strijd is met het algemeen belang. Opheffing van een erfdienstbaarheid kan ook verzocht worden als de uitoefening niet meer mogelijk is of als er geen redelijk belang meer is en het niet aannemelijk is dat de uitoefening of het redelijk belang zal terugkeren.

Afstand, verjaring, de werking van bijzondere wetten

Wil de eigenaar van het heersende erf afstand doen van de erfdienstbaarheid? Dan is de eigenaar van het dienende erf hieraan gebonden. Verjaring van een erfdienstbaarheid doet zich voor als de uitoefening van de erfdienstbaarheid gedurende twintig jaar onmogelijk wordt gemaakt. De vordering tot beëindiging van deze onrechtmatige toestand is dan verjaard. De bijzondere wetten die een erfdienstbaarheid kunnen aantasten zijn onder andere de Onteigeningswet en de Wet inrichting landelijk gebied.

Vermenging

Vermenging doet zich voor als de eigenaar van het heersende erf ook eigenaar wordt van het dienende erf.
Onlangs heeft het Hof Den Haag in een geschil tussen de eigenaren van twee naburige percelen grond een uitspraak gedaan. Deze uitspraak had betrekking op 125 jaar geleden gevestigde erfdienstbaarheden ten laste van het dienend erf waardoor het achtererf van het andere perceel, het heersend erf, kon worden bereikt.
Deze erfdienstbaarheden waren door vermenging teniet gegaan omdat beide percelen in 1970 in handen van dezelfde eigenaar waren gekomen.

Een van de betreffende buren stelde dat in 1991 die erfdienstbaarheden opnieuw waren gevestigd toen de erfgenamen van de betreffende eigenaar de twee percelen toebedeelden aan twee verschillende personen. In die betreffende verdelingsakte was ook volgens het Hof Den Haag de bedoeling vermeld dat de verkrijger van het verkregen onroerend goed verplicht was tot naleving van alle verplichtingen “als bij de oorspronkelijke verkrijging van voormeld onroerend goed of later op de oorspronkelijke verkrijgers overgingen” waarbij ook uitdrukkelijk gesproken werd van de 125 jaar geleden gevestigde erfdienstbaarheden.
Het Hof Den Haag oordeelde dat de akten zo moesten worden uitgelegd dat partijen in 1991 naar objectieve maatstaven hebben bedoeld opnieuw (identieke) erfdienstbaarheden te vestigen.

Wilt u meer weten over erfdienstbaarheden? Bel ons voor het maken van een afspraak.