Levering moet kloppen met verwachtingen bij koop

Wie een huis, pand of grond koopt mag op grond van de wet verwachten dat hij of zij oog geleverd krijgt wat hij of zij bij de koop mocht verwachten geleverd te krijgen. In juridische termen heet dat het conformiteitsbeginsel. U mag afgaan op uitlatingen van de verkoper en van de feitelijke situatie. Dat verloopt echter niet altijd even gladjes, zo blijkt uit een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam.

Een mondelinge koopovereenkomst is net zo bindend als een schriftelijke. Beide zijn voor de notaris de basis om de transactie in een schriftelijke koopovereenkomst en in een leveringsakte vast te leggen. Het Hof moest zich uitspreken over een zaak waarin koper een parkeerterrein heeft gekocht dat nabij een bepaald kadastraal nummer gelegen was, met vermelding van de omvang van het terrein. De koper heeft na de overdracht (levering) ontdekt dat het parkeerterrein voor een gedeelte ook op een aangrenzend kadastraal perceel ligt en vordert dat de verkoper het ontbrekende deel ook aan hem levert. Die stelt dat de koopovereenkomst alleen maar betrekking heeft op het kadastrale perceel dat in de akte is vermeld.

De rechtbank stelde de verkoper in het gelijk. In de koop- en leveringsakte was uitsluitend het betreffende perceelnummer opgenomen terwijl bij de koopakte ook nog een kadastrale kaart was gevoegd. Hierdoor mocht de verkoper volgens de rechtbank er op vertrouwen dat de koper alleen het gedeelte op het bij het nummer behorende perceel wilde kopen. De koper ging in beroep en kreeg bij het Hof gelijk.

Het Hof overweegt dat de koopovereenkomst mondeling tot stand is gekomen op het kantoor van de verkoper, waarna de koper zijn vaste notaris heeft gevraagd de bereikte overeenstemming vast te leggen in een schriftelijke koopovereenkomst en in een leveringsakte. Bij de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen gaat het daarom in eerste instantie erom vast te stellen hoe partijen onder de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hun mondeling bereikte overeenstemming hebben mogen begrijpen en uitleggen. Vervolgens moet worden bezien of de schriftelijke vastlegging door de notaris van die overeenstemming in de twee akten daarin nog verandering heeft gebracht.

Op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is gebleken komt het Hof tot het oordeel dat de koper erop heeft mogen vertrouwen dat partijen een mondelinge koopovereenkomst hadden gesloten met betrekking tot het gehele parkeerterrein zoals ook door de verkoper aangewezen. Dit los van het feit dat een klein deel van het parkeerterrein gelegen was op een ander kadastraal perceel dan het inde akte vermelde perceel, heeft K zijn vaste notaris een schriftelijke koopovereenkomst en een leveringsakte laten opstellen met betrekking tot het in de akte vermelde perceel.

In de schriftelijke koopovereenkomst is vermeld dat het gaat om“een parkeerterrein”en niet dat het gaat om een deel van een parkeerterrein, zoals voor de hand had gelegen als dat inderdaad de situatie was. De kadastrale grens tussen beide percelen liep dwars door de parkeervakken heen. Volgens het Hof moet het voor de verkoper bij lezing van de conceptakten duidelijk zijn geweest dat de koper een vergissing maakte, of dat de verkoper zelf ook nog in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat het gehele parkeerterrein op het in de akte vermelde perceel lag.

Hoe dan ook heeft de verkoper aan de inhoud van de notariële akten niet alsnog het vertrouwen kunnen ontlenen dat de koper toch niet het gehele parkeerterrein, maar slechts het gedeelte van het parkeerterrein op het betreffende perceel lag, wenste te kopen. Voor die beperking bestond immers geen enkele reden. Het Gerechtshof heeft het vonnis van de Rechtbank vervolgens vernietigd en de verkoper er toe veroordeeld het resterende deel van het parkeerterrein alsnog over te dragen aan de koper.

Bent u in voor de koop van een perceel waarvan niet 100% zeker is hoe de erfgrens loopt en wenst u dit soort problemen te voorkomen? Bel ons voor een afspraak.