Pas op met (kamer)verhuur in appartementengebouw.

In de huidige overspannen huizenmarkt komen vooral starters niet aan de beurt voor het kopen van een eigen huis. Hierdoor is de vraag naar (betaalbare) huurwoningen groot. Echter zijn betaalbare huurwoningen vooral in de steden nauwelijks te vinden. Vroeg of laat is het toch een keer tijd het ouderlijk huis te verlaten, waardoor als noodsprong wordt uitgekeken naar het huren van een of meer kamers in de woning van iemand anders. Zo zijn er momenteel ook veel beleggers die grondgebonden woningen of appartementen opkopen om ze vervolgens te verhuren aan onder andere arbeidsmigranten.

Bij een grondgebonden woning is sprake van volle eigendom en mag je in principe en binnen de grenzen van de wet met het huis doen en laten wat je wilt. Bij een appartementsrecht is dit anders aangezien je dan te maken hebt met het reglement van splitsing en de vereniging van eigenaars.

Recent speelde een door een VVE aangespannen rechtszaak waarbij door een vastgoedonderneming woningen zijn opgekocht en na verbouwing verhuurd aan (vaak) meerdere bewoners. Het betrof hier een woonappartement waarbij de vastgoedonderneming van de gemeente een vergunning had gekregen om de woning om te zetten naar vier onzelfstandige woonruimtes. In het splitsingsreglement is echter bepaald dat als een eigenaar zijn appartement in gebruik wil geven aan een ander daarvoor toestemming van de Vereniging van Eigenaars nodig is. De VvE heeft deze toestemming hier geweigerd omdat zij meende dat kamerverhuur in strijd is met het splitsingsreglement. Volgens dit reglement is de woning van de vastgoedonderneming bestemd voor huisvesting van “één gezin”. In geval van vier afzonderlijke huurders, ongeacht of één van hen optreedt als hoofdhuurder, wordt niet aan dit criterium voldaan.

In deze zaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat de VVE in redelijkheid de beslissing kon nemen om de toestemming voor de verhuur van het appartement aan vier personen te weigeren. De VVE volgt daarmee immers wat in het splitsingsreglement is opgenomen. Daarnaast is een besluit van de VVE, genomen in strijd met het splitsingsreglement, nietig. In het hier van toepassing zijnde splitsingsreglement is bepaald dat een eigenaar of gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig het gebruik in de akte van uitgifte in erfpacht. Zowel in het splitsingsreglement als in de akte van erfpacht staat dat sprake is van 48 woningen die bestemd zijn voor één gezin, en 8 die bestemd zijn voor een alleenstaande. Daaruit blijkt dat daarin bij de splitsing expliciet onderscheid is gemaakt tussen iemand die alleen woont en een gezin. Naar objectieve maatstaven dient in dit verband onder gezin te worden verstaan een sociale eenheid met al dan niet verwante personen die duurzame affectieve banden met elkaar hebben en elkaar zorg en steun verlenen.

Hoewel een gezin op verschillende manieren kan zijn samengesteld valt een woongroep zoals aangevoerd als gezin door de vastgoedonderneming daar volgens de rechter niet onder. Volgens de vastgoedonderneming gaat het om vier studenten dan wel mensen die net starten op de arbeidsmarkt en een woning delen. Het gebruik door een woongroep zou feitelijk neerkomen op vier alleenstaanden die de woning delen, die over het algemeen ook geen gezamenlijke huishouding voeren, terwijl in het splitsingsreglement juist expliciet een onderscheid wordt gemaakt tussen een alleenstaande en een gezin waar wel sprake is van een gemeenschappelijke huishouding.
Dat de bedoeling dat in het appartement van de vastgoedonderneming een gezin dient te wonen, ook in geval van huur, niet expliciet in het splitsingsreglement terugkeert doet daar niet aan af. Immers, bij het bepalen van de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, dient gekeken te worden naar de gehele akte. Dat de term ‘gezin’mogelijk van de gemeente afkomstig is en de gemeente thans rept over ‘huishouden’maakt dat niet anders. Uitleg moet plaatsvinden naar de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan op het moment dat die splitsing heeft plaatsgevonden. Daar komt nog bij dat een woongroep ook aan de term ‘huishouden’niet lijkt te voldoen.

Kortom dikke pech voor de vastgoedonderneming en zonde van zijn investering. Uit deze kwestie blijkt maar weer dat het spreekwoord “bezint eer gij begint” zeker opgaat. Wij maken akten van splitsing en weten dus als geen ander wat daar in staat. Heeft u plannen voor het verhuren van uw appartement of het huren van een appartement? Bel ons voor het maken van een afspraak.