Wonen & Hypotheek

Wanneer u een woning gaat kopen, krijgt u doorgaans te maken met twee soorten kosten voor de notaris:

1. Notariskosten voor de financiering van de woning of ander registergoed
2. Notariskosten voor de levering – de overdracht – van de woning.

Meenemen in aangifte inkomstenbelasting
De notariskosten voor de financiering zijn aftrekbaar.
U kunt ze volledig meenemen in uw aangifte voor de inkomstenbelasting.
We hebben het dan over de kosten voor:

• de hypotheekakte,
• kosten voor een eventueel overbruggingskrediet en
• de inschrijvingskosten voor het Kadaster. Want ook uw hypotheek zal in het Kadaster moeten worden ingeschreven,
• de kosten voor uw hypotheekadviseur
• de kosten voor de taxatie voor de woning ten behoeve van de financiering,
• het honorarium van de notaris voor de hypotheekakte.

Niet aftrekbaar
De andere soort van notariskosten – die voor de levering – zijn helaas niet aftrekbaar. Daartegenover staat dan weer dat u de kosten voor aanschaf, renovatie en verbetering van de woning wel in zijn geheel kunt aftrekken.

Zakelijke lasten zijn de lasten die de gemeente en het waterschap bij u jaarlijks in rekening brengen.
Denk bijvoorbeeld aan de onroerendezaakbelasting (OZB) of het rioolrecht. Omdat gemeentes zelf de tarieven mogen bepalen, betaalt u niet overal hetzelfde. Prijsbepalend is in elk geval het aantal op het adres ingeschreven bewoners. Zo betaalt u meer rioolrechten als u met z’n vieren op één adres staat ingeschreven dan wanneer u alleen woont.

Verrekening na overdracht
Zakelijke lasten worden standaard in rekening gebracht bij de eigenaar of hoofdhuurder van de woning. Peildatum is 1 januari. Dit betekent dat wanneer u op een andere dag een huis gaat kopen de verkoper uw zakelijke lasten al heeft betaald. De notaris zal er dan ook voor zorgen dat de verkoper zijn lasten deels terugkrijgt door ze bij u als koper te verrekenen.

Gaat de notaris alle zakelijke lasten verrekenen?
Nee, de notaris verrekent alleen de eigenarenlasten zoals de OZB, rioolheffing, waterschapslasten (tarief gebouwd) en eventuele wegenheffing. Gebruikerslasten zoals waterschapsbelasting (tarief ongebouwd), zuiveringsheffing, afvalstoffenheffing, verontreinigingsheffing enzovoorts kunnen alleen verrekend worden via de gemeente. Mogelijk neemt u ze mee als u naar een ander adres binnen dezelfde gemeente verhuist of worden ze gerestitueerd wanneer u de gemeente verlaat.

Dat hangt ervan af of u een woning nieuw op naam (v.o.n.) of een bestaande woning ‘kosten koper’ koopt.
In het eerste geval gaat u zaken doen met een door de projectontwikkelaar ingeschakelde projectnotaris. U bent dan gebonden aan de voor die notaris gebruikelijke prijsstelling.
Alleen voor een eventuele hypotheekakte heeft u de vrije keuze bij welk kantoor u die wilt onderbrengen. Goed rondkijken en offertes opvragen kunnen u helpen veel geld te besparen.

Let op!
We spreken over notariskosten, maar dat zijn natuurlijk niet altijd kosten voor de notaris. Sommige kosten worden door de notaris slechts geïncasseerd namens de Belastingdienst, makelaar of het Kadaster.

Kosten verkoop op naam
Bij nieuw te ontwikkelen woningen zal de (project)notaris in elk geval niet direct zijn werkzaamheden bij u in rekening brengen. Die zijn inbegrepen in de koopsom. Daarnaast heeft u ook geen zorgen over de overdrachtsbelasting. Het is immers ‘vrij op naam’. Wel krijgt u naast de kosten voor het Kadaster te maken met kosten voor de bankgarantie, met die van een eventuele opleveringskeuring en soms, wanneer het huis nog niet is opgeleverd, met de bouwrente van de aannemer. Let wel, het gaat hier alleen maar om kosten voor de levering, de overdracht, en niet die voor de financiering (hypotheek, NHG, hypotheekakte) en de makelaarscourtage.

Kosten koper
Bij bestaande woningen ligt alles aanmerkelijk minder ingewikkeld. Op de eindnota van de notaris zult u de gebruikelijke kosten terugzien zoals die voor het Kadaster, de leveringsakte en de eventuele makelaarscourtage. Verder komt ook de overdrachtsbelasting aan bod en kunnen er kosten bij u in rekening worden gebracht die alleen van toepassing zijn voor de door u aangekochte woning.

Denkt u maar aan appartementsrechten (inschrijving Verenging van Eigenaren), een extra kadastraal perceel die bij uw woning hoort of de erfpachtcanon. Het is dan ook zinvol hier rekening mee te houden als u offertes bij notariskantoren gaat opvragen. Idem voor de btw, de onderzoekskosten (recherche) en identificatiekosten (Gemeentelijke Basis Administratie, Verificatie Informatie Systeem).

Door goed te kijken naar wat wel/niet in de offerte is opgenomen kunt u veel onaangename verrassingen voorkomen.

Kosten voor de hypotheek
Naast de kosten voor de levering, het transport, zult u mogelijk ook kosten moeten maken voor de financiering van uw woning. Ook die kosten keren terug op de eindafrekening. Dat zijn dan de bemiddelingskosten voor de hypotheekadviseur en die voor de hypotheekakte.

Wat is het energielabel?
Het energielabel geeft aan hoe goed uw woning in vergelijking met soortgelijke woningen presteert als het gaat om energieverbruik. In het document vindt u net als o.a. bij auto’s en wasmachines de energiezuinigheidsklasse (variërend van A++ tot en met G, van donkergroen tot en met rood). Daarnaast geeft het aan wat u zou kunnen doen om uw woning (nog) energiezuiniger te maken. De functie van het energielabel is om kopers een indicatie te geven met welke vaste lasten ze straks te maken krijgen. Als u een woning wilt kopen met het label G, kunt u zeker zijn dat er straks flink wat stookkosten zullen volgen. Als verkoper weet u met dit label gelijk waar uw koper nog meer op zal letten.

Wettelijk verplicht
Met ingang van 1 januari 2015 is iedere verkoper verplicht om desgevraagd een energielabel te tonen aan koper en huurder. In januari is hierover een brief verzonden. In deze brief staat vooralsnog het voorlopige energielabel van uw woning. Tevens meldt de brief hoe u als verkoper of verhuurder een definitief label kunt verkrijgen. Belangrijk, want zonder dit label kunt u dan een boete krijgen. Een boete die kan oplopen tot vierhonderdvijf euro (€ 405,00)

Wilt u weten wat het energielabel is van uw huidige woning?

Ga naar: www.zoekuwenergielabel.nl.

Bij een huis kopen denkt u natuurlijk gelijk aan de notaris. Maar die persoon zal pas in een later stadium in beeld komen. Eerst krijgt u als woningkoper te maken met de verkoopmakelaar. Hij/zij is de partij waarmee u onderhandelt over de koopsom van uw woning, over de overige voorwaarden en over de dag waarop de sleutels van uw nieuwe woning aan u overhandigd zullen worden. Het resultaat van uw onderhandelingen vindt u terug in de koopovereenkomst die de makelaar voor u gaat opstellen.

De notaris maakt alles officieel
Niet eerder dan nadat u de koopovereenkomst heeft ondertekend, komt de notaris van uw keuze in beeld. U of uw makelaar geeft hem een origineel exemplaar van uw koopovereenkomst waarna hij meteen aan de slag gaat om van u de nieuwe eigenaar van de woning te maken. Als eerste ontvangt u (en alle andere betrokken partijen) een opdrachtbevestiging plus een stappenplan waarin de gehele procedure staat omschreven.

Sleutels na ondertekening
Uw koopovereenkomst is voor elke notaris het uitgangspunt voor het opstellen van een zogenaamde akte van levering. Met dit document maakt de notaris van u officieel de nieuwe eigenaar. Zijn handtekening is hierin allesbepalend. Zodra u deze akte op het notariskantoor heeft mede-ondertekend, krijgt u van de verkoper de sleutels en mag u zich vanaf dat moment de trotse eigenaar van uw woning noemen.

Het kopen van een appartement is juridisch gezien iets heel anders dan het kopen van een rijtjeswoning.
U koopt geen bouwwerk, maar het recht om een deel van het gebouw (en toebehoren) te mogen gebruiken.

Dit appartementsrecht waarmee u het eigendom van het complex deelt u met de andere bewoners, valt uiteen in het alleengebruik voor uw eigen woning (het privédeel) en het gemeenschappelijk gebruik van alle andere ruimtes (zoals liften en trappen). Welke appartementsrechten voor u van toepassing zijn leest u tot in detail in de splitsingsakte. Deze akte wordt opgesteld bij oplevering van het complex. U vindt hierin onder andere:

• een nauwkeurige omschrijving van het gebouw
• een omschrijving van de afzonderlijke appartementsrechten
• een omschrijving van het deel dat iedere eigenaar in het gebouw heeft
• de Vereniging van Eigenaars van het appartementengebouw

Een actieve Vereniging van Eigenaars?
De splitsingsakte en splitsingsreglement kunt u raadplegen in de openbare registers van het Kadaster.
Voor uw aankoop geldt met name dat het van belang is goed te letten op de rol en situatie van de Vereniging van Eigenaars:

• Hoeveel moet u betalen voor de servicekosten? Is dat per maand, per kwartaal of per jaar?
• Is er nog een vordering op de vorige eigenaar van uw woning? Als er nog een schuld openstaat, bent u als nieuwe eigenaar hiervoor aansprakelijk.
• Wat is de planning voor het onderhoud? Als er een grote uitgave gepland staat zoals de vervanging van de lift, mag u extra kosten verwachten.

Niet alleen flats of complexen
De term appartementsrecht suggereert dat deze alleen van toepassing is op flatgebouwen en soortgelijke grootschalige woningbouwcomplexen. Dat klopt niet helemaal. Ook op een benedenwoning met een of meerdere bovenwoningen kunnen appartementsrechten rusten.
Vanaf het moment dat een eigenaar besluit een gebouw juridisch te splitsen, kunnen appartementsrechten ontstaan.

Het kopen van een woning begint steevast met een voorlopig koopcontract. Wanneer u echter een woning uit een nieuwbouwproject koopt, zult u ook een ander document moeten tekenen: een zogenaamde aannemingsovereenkomst. Daarin vindt u een aantal standaardbepalingen met betrekking tot de bouw van uw woning. Ze keren stuk voor stuk terug in alle contracten die de aannemer met u afsluit. Denk maar aan onderwerpen als:

• Opleveringdatum
• Aansprakelijkheid
• Garanties
• Meerwerk

In de aannemingsovereenkomst is er niet altijd ruimte voor ontbindende voorwaarden zoals de financiering. Let daar dus goed op wanneer u tekent. Als u achteraf geen financiering kunt vinden en het contract wenst te ontbinden, kunt u een boete verwachten die oploopt tot 10% van de afgesproken aankoopsom.

Projectontwikkelaar
Het is gebruikelijk dat de projectontwikkelaar het juridische gedeelte van het gehele project laat afwikkelen door één notaris, de projectnotaris. Voor de levering bent u dus gebonden aan de notariskeuze van de projectontwikkelaar. Voor de hypotheekakte daarentegen kunt u vrijelijk kiezen waar u dit onder wilt brengen.

Het inschrijven van een koopovereenkomst in het Kadaster (Vormerkung) is ervoor zorgen dat er niet alleen de leveringsakte wordt ingeschreven maar ook het koopcontract dat u als koper samen met de verkoper heeft ondertekend. De inschrijving van het koopcontract, ook wel kopersbescherming genoemd, is niet verplicht en soms ook niet aan te raden als de overdrachtsdatum nabij is. Er zijn echter situaties waarin het u wel kan beschermen tegen mogelijke problemen.

De inschrijving van de koopovereenkomst is eenmalig en kan niet worden verlengd of opnieuw worden ingeschreven.

1. Bescherming tegen verkoop aan anderen
   Stel, de verkoper heeft – ondanks het contract – een toezegging gedaan aan andere kopers of zelfs al stappen met hen ondernomen. Mogelijk hadden die een hoger bod. Als u dan uw koopcontract had laten inschrijven in het Kadaster, geeft u die andere kopers het nakijken. U heeft dan een half jaar lang de eerste rechten op de koop van het huis, kavel of ander onroerend goed.
   
2. Bescherming tegen failliet gaan
   Een andere bedreiging doemt op wanneer de verkoper failliet gaat en andere partijen als de Belastingdienst een beslag kunnen laten leggen op de woning. Een inschrijving van het koopcontract kan dan voorkomen dat de koop niet doorgaat. Iemand die failliet is, kan namelijk geen onroerend goed in eigendom overdragen. Zonder kopersbescherming zult u dan achter net vissen.

Niet kosteloos
Houdt er rekening mee dat uw kopersbescherming niet langer geldig is dan een half jaar.
Voorts is het goed te weten dat u extra kosten moet maken.
De koopovereenkomst zal worden ingeschreven bij het Kadaster.
Het Kadaster zal om een vergoeding vragen en de notaris die u nodig heeft, doet dit niet gratis.
Gelukkig vindt u bij 010Notaris standaard all-in tarieven, ook voor de inschrijving van uw koopovereenkomst.

Wilt u zelf een koopcontract opstellen? Dan kunt u het beste gebruik maken van een standaard koopcontract, welke ook door de makelaar wordt gehanteerd.

U vindt ze op internet en zijn makkelijk te downloaden. Een van de sites waar u op terecht kunt is die van de Vereniging Eigen Huis. Daar vindt u nog meer documenten die u kunt downloaden.

Zoek een up-to-date model
Let er bij het maken van uw koopcontract wel op dat u start met een moderne versie, een model waarin de meeste recente regels en wetten zijn verwerkt. En vergeet niet om een lijst op te nemen met de goederen die u wenst over te nemen. U kunt deze lijst als bijlage voegen bij uw koopcontract naast mogelijk andere bijlages als:

• De kadastrale kaart en het kadastrale uittreksel
• Erfpachtsvoorwaarden
• Jaarverslagen van de Vereniging van Eigenaren
• Het eigendomsbewijs van de verkopende partij (de huidige eigenaar)
• Erfdienstbaarheden
• Splitsingsakte (alleen bij appartementen)

Laat ‘m checken
Ons advies is om het (voorlopige) koopcontract te beschouwen als een serieus document waarin u fouten zoveel mogelijk wilt vermijden. De ontbindende voorwaarden bijvoorbeeld wilt u goed en duidelijk omschreven hebben. U wilt toch niet dat de koop niet doorgaat omdat u de financiering niet rond krijgt en er in het contract niks vermeld staat over het verlengen van de ontbindende voorwaarden? Bent u er zeker van dat u niets over het hoofd heeft gezien?

Onze medewerkers van de afdeling Onroerend Goed zijn bereid uw contract op volledigheid te controleren, maar uitsluitend op voorwaarde dat u de overdracht ook bij ons onderbrengt.

Wanneer u als koper een koopovereenkomst ondertekent, zit u niet meteen vast aan uw aankoop. De wet geeft u drie dagen de tijd om eventueel van gedachten te veranderen. Gedurende die drie dagen mag u zonder opgave van redenen de aankoop annuleren en deze ontbinden zonder dat daar kosten tegenover staan. Doe dit schriftelijk, dan kunnen er later geen discussies ontstaan. U schrijft eenvoudig de verkoper dat u ervan af ziet.

Meer bedenktijd nodig?
Het is overigens niet verplicht om per se drie dagen aan te houden. Een langere bedenktijd is ook mogelijk, maar dan zult u dit als koper zelf moeten afspraken met de verkoper.

Tijd gaat in bij ontvangst contract
De bedenktijd start op het moment dat de verkoper het door beide partijen ondertekende contract heeft ontvangen, en eindigt na drie dagen om 24:00 uur. Let wel, alleen kopers hebben bedenktijd, niet de verkoper. Tevens zult u ook rekening moeten houden met het weekend en eventuele feestdagen. Deze dagen tellen niet mee.

We hebben voor het gemak een overzicht gemaakt van de wettelijke bedenktijd volgens de Algemene Termijnenwet:

Een KIK-akte is een notariële akte van levering en/of hypotheek die volgens de KIK-procedure ingeschreven kan worden in de openbare registers van het Kadaster. Met KIK – een afkorting van KetenInschrijving Kadaster – wordt de akte volledig geautomatiseerd (met standaard teksten in XML-format) ingeschreven.

Dat scheelt het Kadaster tijd en geld. Men zal u dan ook hiervoor een aanmerkelijk lager tarief in rekening brengen. U ziet dit terug op de nota van de notaris die immers de kadastrale kosten aan u doorberekent.

KIK bij levering
Helaas kan niet elke akte via KIK worden ingeschreven. Voor een akte van levering is dit niet mogelijk wanneer:

• één van de eigenaren per volmacht tekent of handelt in verschillende hoedanigheden;
• er sprake is van een gedeeltelijk perceel;
• de levering tot stand komt via erfopvolging;
• bij beperkte rechten (erfpacht bijvoorbeeld);
• het verkochte deel uitmaakt van een (nieuwbouw)project;
• wanneer één van partijen in het buitenland woonachtig is.

KIK bij hypotheek
En ook bij de inschrijving van hypotheekaktes kan niet altijd de KIK-procedure gevolgd worden. Op dit moment van schrijven (mei 2018) kan alleen de akte ingeschreven worden via KIK wanneer uw hypotheek geregeld is bij Rabobank, ING Bank, ABN-AMRO Bank, Florius, MoneYou, Regiobank, Munt, Aegon, SNS, Obvion, ABP en BLG mag u lagere kosten verwachten in de inschrijving van de akte. In andere gevallen wordt het afhankelijk van verdere uitbreiding mogelijk duurder.

Mandeligheid staat voor het gemeenschappelijke eigendom van onroerend goed. Binnenplaatsjes, poortjes, bruggetjes, slootjes. Het zijn net als brandgangen, tussenpaadjes en gemeenschappelijk groen allemaal zaken waarvan u een gemeenschappelijk eigendom kunt hebben met andere woningeigenaren. Let wel, het eigendom staat niet op naam, maar als bewoner bent u wel verplicht het gezamenlijk te beheren en te onderhouden. U kunt een mandelige zaak ook niet individueel verkopen

Mandelig ja of nee?
In beginsel staat elke mandeligheid vermeld in het Kadaster. Wanneer u een woning gaat kopen zult u de mandeligheid moeten kunnen teruglezen in de koopovereenkomst en (later) het eigendomsbewijs.